Transfert et héritage de la propriété de vacances familiale et implications fiscales

Que vous vendiez ou donniez la propriété de votre vivant ou que vous la possédiez à votre décès, toute augmentation de la valeur de la propriété depuis que vous l’avez acquise sera imposable. Dans certains cas – comme au décès ou si vous donnez la propriété – le gouvernement traitera celle-ci comme si elle avait été vendue à sa juste valeur marchande, même si aucune somme d’argent n’a été échangée. La principale exception est si la propriété est donnée à votre époux ou conjoint de fait, auquel cas elle sera réputée être automatiquement transférée, de sorte qu’aucun gain ne sera immédiatement déclaré jusqu’à ce que votre époux ou conjoint de fait décède ou la vende.

Pour calculer le gain en capital, soustrayez le prix de base rajusté (PBR) du produit de la disposition, qui correspond généralement à la juste valeur marchande de la propriété. Bien des gens supposent que le PBR n’est que le prix d’achat initial, mais il peut comprendre certains coûts admissibles, comme certains frais juridiques, les droits de mutation immobilière et le coût d’améliorations permanentes, comme un nouveau toit, un quai ou un ajout. Il est important de garder vos dossiers en ordre et de conserver les reçus des coûts admissibles, car ils pourraient vous aider à réduire votre facture d’impôt future en réduisant le gain final sur la vente.

Voici certaines stratégies de planification fiscale qui peuvent vous éviter de façon permanente l’impôt sur les gains en capital ou en retarder le paiement le plus longtemps possible.

Exemption à l’égard de la résidence principale 

Si votre propriété de vacances est admissible, vous pourriez être en mesure d’utiliser l’exemption à l’égard de la résidence principale pour éviter de payer de l’impôt sur les gains en capital. Depuis 1982, une seule propriété peut être désignée comme résidence principale par un couple au cours d’une année. Si un couple possède une maison principale et une maison de vacances, il doit choisir laquelle désigner comme résidence principale lors de la vente de la première.

Assurance vie

Une autre option pour régler l’impôt final au décès du dernier époux ou conjoint de fait est de souscrire une police d’assurance vie permanente. Le paiement de la police peut aider la succession à couvrir l’impôt sur les gains en capital sans avoir à vendre la propriété. Le coût de la police d’assurance dépendra de divers facteurs, notamment l’âge, la santé et le statut de fumeur de l’assuré. Consultez un conseiller en assurance vie autorisé pour savoir si une assurance vous convient.

Devriez-vous recourir à une société ou à une fiducie? 

Il n’est généralement pas recommandé de détenir une propriété de vacances au sein d’une société, car son utilisation à des fins personnelles pourrait entraîner un avantage imposable pour les actionnaires chaque année.

Une fiducie pourrait plutôt être une meilleure option. Elle peut être utilisée pour éviter que l’impôt soit déclenché au décès du propriétaire, puisque c’est la fiducie – et non le propriétaire – qui détient les biens.

Toutefois, voici quelques points à retenir :

• La plupart des fiducies ne peuvent plus utiliser l’exemption à l’égard de la résidence principale.
• Le transfert d’une propriété déjà appréciée à une fiducie peut immédiatement déclencher un impôt sur les gains en capital.
• Tous les 21 ans, une fiducie est réputée disposer de ses actifs. Soit le gain est imposé dans la fiducie à ce moment-là, soit la propriété peut être distribuée aux bénéficiaires de la fiducie au coût de la propriété reconnu aux fins du calcul de l’impôt, ce qui permet aux bénéficiaires de reporter le paiement de l’impôt sur les gains en capital jusqu’à leur décès ou d’en disposer eux-mêmes.

Lorsqu’une personne décède, la plupart des provinces imposent un impôt sur l’administration de la succession – aussi appelé « frais d’homologation » – en fonction de la valeur des actifs transférés par l’intermédiaire de la succession.

Une façon de réduire ces frais est d’enregistrer la propriété en propriété conjointe avec gain de survie. Bien qu’il s’agisse d’une bonne solution pour les époux ou conjoints de fait, il n’est généralement pas judicieux d’ajouter des enfants adultes à la propriété conjointe, car cela pourrait causer de nombreux problèmes plus tard. N’oubliez pas de consulter un conseiller juridique avant de transférer la propriété en propriété conjointe.

Avoir recours à une fiducie pour détenir une propriété de vacances peut aussi aider à éviter les frais d’homologation au décès puisque les biens détenus en fiducie ne sont généralement pas inclus dans la valeur de votre succession.

Si vous prévoyez de laisser votre propriété de vacances à vos enfants ou à d’autres êtres chers, il est important d’aller au-delà des répercussions fiscales.

Commencez par demander si l’un ou l’ensemble de vos enfants sont réellement intéressés par la propriété. Si vous décidez de faire don de la propriété ou de la léguer à plusieurs personnes, vous devriez envisager de mettre en place un accord officiel de partage de chalet pour éviter de futurs conflits.

Vous pourriez aussi mettre de côté des fonds pour couvrir les coûts futurs, y compris l’entretien, l’impôt foncier et même l’impôt sur le revenu à votre décès. Vous pouvez entre autres verser régulièrement de l’argent dans un fonds d’amortissement – parfois appelé « fonds de réserve » – pour le faire fructifier afin d’atteindre le montant futur estimé de ces coûts. L’assurance vie peut également être utilisée pour couvrir ces coûts à l’avenir.

L’avenir de votre propriété de vacances implique des choix financiers, juridiques et émotionnels. La bonne approche dépend de vos objectifs et des besoins de votre famille. Assurez-vous de consulter des conseillers fiscal, juridique ou spécialisé en assurances afin d’examiner et de mettre en place des stratégies adaptées à votre situation particulière.