Pourquoi l’abordabilité du marché de l’habitation peut coûter cher aux investisseurs

Le gouvernement canadien cherchait à calmer le marché de l’habitation en introduisant des mesures relatives à l’offre et à la demande. Parmi celles-ci figurait notamment le fait de réduire annuellement de plus de 200 000 le nombre de résidents temporaires pendant trois ans et de doubler la construction d’habitations neuves pour atteindre 3,87 millions de logements d’ici 2031. On a ensuite assisté à une réduction de 35 % des permis d’études étrangers, qui sont passés à 364 000 l’an dernier. Du côté de l’offre, les mises en chantier de 2024 ont progressé de 1,9 % sur 12 mois, soit de 28,6 % de plus que la moyenne historique.

À la fin de l’année dernière, un certain nombre de mesures de réforme hypothécaire ont été mises en place pour accroître davantage les perspectives d’accession à la propriété au Canada. Au nombre de ces mesures figuraient l’augmentation de 50 % du prix plafond pour les prêts hypothécaires assurés, qui passe ainsi à 1,5 million de dollars, et l’abaissement du montant de la mise de fonds pour certains types de propriétés. Il devrait en résulter un bassin d’acheteurs et de locataires plus important, ce qui permettrait à un plus grand nombre de Canadiens de devenir propriétaires ou de louer un logement à long terme. Ces mesures semblent avoir un effet positif sur l’abordabilité du marché de l’habitation.

En février 2025, les prix moyens des loyers au Canada ont baissé de 4,4 % par rapport à l’année précédente. Dans les régions urbaines, on observe un fléchissement plus marqué, le montant des loyers demandés pour les appartements d’une chambre à coucher ayant baissé de 6,0 % à Vancouver, de 6,3 % à Toronto et de 5,6 % sur 12 mois à Calgary. Pour les acheteurs, les prix moyens des logements, qui avaient augmenté de plus de 6 % par an entre 2003 et 2023, ont baissé au cours des deux dernières années.

Si le marché de l’habitation peut sembler plus favorable du point de vue de l’acheteur ou du locataire, qu’en est-il pour les investisseurs? Au 25 février 2025, les rendements de l’indice immobilier étaient inférieurs à ceux de l’indice composé TSX de moins de 5 % depuis le début de l’année et de 18 % sur un an. Qu’est-ce qui explique cette contre-performance dans un contexte de baisse des taux d’intérêt qui est généralement de bon augure pour les acheteurs de logements? La réponse est une croissance économique potentiellement plus faible au Canada, alimentée à la fois par des tarifs douaniers potentiels et par une croissance démographique plus faible.

On constate un recul important du cours des actions des sociétés qui se spécialisent dans les propriétés multifamiliales, en baisse de plus de 15 % sur un an depuis le 25 février 2025. La bonne nouvelle, c’est que les valorisations semblent plafonner et que les escomptes par rapport à la valeur nette de l’actif sont au plus bas, ce qui représente une occasion d’achat pour les investisseurs à moyen et à long terme. La vigueur des fiducies de placement immobilier axées sur le commerce de détail, en hausse d’environ 5 % depuis le début de l’année, constitue une possibilité de placement.