PLANIFICATION FISCALE

Le problème fiscal le plus important lié à la propriété de vacances est sans doute la possibilité d'avoir à payer un impôt sur les gains en capital à la vente ou au don de la propriété, ou encore au décès du propriétaire.

Si vous vendez la propriété ou en faites don de votre vivant, vous serez normalement assujetti à l'impôt sur la différence entre le montant que vous recevrez (le « produit de disposition ») et le prix de base rajusté (PBR) ou le coût fiscal de la propriété. Veuillez noter qu'il est essentiel de conserver les reçus de toutes les améliorations apportées ou les rénovations effectuées à la propriété, puisque ces dépenses peuvent s'ajouter au PBR de la propriété, ce qui pourra peut-être réduire le montant du gain en capital réalisé au moment de la vente, du don ou du décès.

La principale exception à cette règle générale est la suivante : s'il est fait don de la propriété à un époux ou un conjoint de fait, que ce soit de votre vivant ou au moment du décès. Dans ce cas, la propriété est réputée « passer » automatiquement à l'époux ou au partenaire (c'est-à-dire, être transférée) à son PBR et aucun gain ne devra alors être déclaré.

De nombreux parents souhaitent faire don de la propriété de vacances à leurs enfants, que ce soit de leur vivant ou au moment de leur décès, mais cela pourrait entraîner un gain en capital immédiat si la valeur de la propriété s'est accrue depuis la date d'acquisition.

Par conséquent, nous devons examiner certaines stratégies de planification fiscale pour éviter de façon permanente l'impôt sur les gains en capital ou, à tout le moins, en retarder le paiement le plus longtemps possible.

Exemption pour résidence principale

L'exemption pour résidence principale, s'il est possible de s'en prévaloir, permet d'exonérer d'impôt le gain en capital tiré de la vente d'une résidence principale. Une résidence principale peut inclure une propriété de vacances, même si ce n'est pas l'endroit où vous vivez principalement au cours de l'année, pourvu que vous y habitiez ordinairement à un moment donné durant l'année.

Une résidence secondaire est considérée être habitée ordinairement par une personne même si celle-ci habite ladite propriété seulement pendant une courte période au cours de l'année (par exemple, durant les mois d'été), pourvu que la principale raison pour laquelle la propriété est détenue ne consiste pas à générer un revenu. Même si vous louez la propriété à l'occasion, l'ARC a indiqué que le revenu occasionnel tiré de la location n'empêche pas la résidence secondaire d'être admissible comme résidence principale.

Il est à noter que la résidence n'a pas besoin d'être située au Canada pour être admissible comme résidence principale. La seule exigence est que la personne qui demande l'exemption pour résidence principale soit résidente du Canada pendant chacune des années pour lesquelles elle demande l'exemption. Par conséquent, une propriété de vacances située aux États-Unis détenue par un résident du Canada peut être désignée résidence principale aux fins de la demande de l'exemption pour résidence principale. Bien entendu, l'étude des questions liées à l'impôt sur le revenu et sur les biens transmis par décès de l'autre pays est nécessaire pour établir s'il est bien avisé de procéder à une telle désignation. (Voir la rubrique Propriétés de vacances aux États-Unis ci-dessous.)

Avant 1982, chaque conjoint pouvait détenir une propriété et la désigner comme sa propre résidence principale, les gains en capital réalisés à la cession étant exonérés d'impôt. Le changement des règles signifie que pour les années de propriété postérieures à 1981, un couple ne peut désigner comme résidence principale qu'une seule propriété pour une année civile donnée.

Cela représente un défi lorsqu'un couple détient plus d'une résidence principale et est forcé de choisir, à la vente de la première résidence, laquelle sera désignée comme résidence principale pour chaque année de la période au cours de laquelle ils ont détenu plusieurs résidences.

D'un point de vue technique, le calcul de l'exemption pour résidence principale est effectué sur le formulaire T2091(IND), « Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier ». Toutefois, si ce formulaire n'est pas rempli et qu'aucun gain n'a été déclaré sur votre déclaration de revenu pour l'année de la vente, l'ARC suppose que l'exemption de résidence principale a été utilisée pour éliminer le gain et, par conséquent, aucun autre bien (comme la propriété de vacances) ne peut être désigné pendant les années pour lesquelles l'exemption de résidence principale est présumée avoir été demandée à l'égard de la propriété vendue.

Donc, une décision éclairée à l'égard de la déclaration du gain doit être prise lorsque vous vendez l'une de vos propriétés résidentielles personnelles, puisque le fait de ne déclarer aucun gain entraînera la présomption que la « propriété vendue » a été désignée comme étant votre résidence principale pour les années où vous en avez été propriétaire, ce qui vous empêchera de demander l'exemption pour résidence principale à l'avenir par suite de la vente de vos autres biens, à tout le moins durant les années de chevauchement.

De façon générale, la décision de demander l'exemption pour résidence principale au moment de la vente de votre propriété de vacances plutôt que de la « conserver » en vue de la vente d'une autre propriété dépendra d'un certain nombre de facteurs, notamment : le gain annuel moyen tiré de chaque propriété (c'est-à-dire le gain réalisé sur chaque propriété divisé par le nombre d'années pendant lesquelles chaque propriété a été détenue), la possibilité d'appréciation (de dépréciation) future de la propriété invendue et la période pendant laquelle on prévoit détenir la propriété invendue. Des facteurs non économiques peuvent entrer en ligne de compte si vous vous préoccupez davantage de l'impôt à payer immédiatement que de l'impôt à payer plus tard (par exemple à votre décès, par votre succession) à la vente d'autres biens.

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Assurance-vie

Bien qu'il existe de nombreux moyens de planification visant la réduction ou le report de l'impôt à payer au moment du transfert de la résidence secondaire, l'un des plus utilisés est l'assurance-vie.

Il est possible de souscrire une police d'assurance-vie pour réduire l'impôt à payer au décès. Toutefois, les propriétaires surestiment souvent le montant et le coût d'une telle assurance. Comme le démontre l'exemple ci-dessous, pour assurer l'impôt exigible possible sur un gain d'un demi-million de dollars, il peut en coûter moins de 100 $ par mois, selon l'âge et l'état de santé de l'assuré.

À titre d'exemple, prenez Michel qui a 50 ans et possède un chalet en montagne à Canmore (Alberta) qu'il a payé 400 000 $ et qui vaut maintenant 900 000 $. Le gain cumulé latent s'élève donc à 500 000 $, dont seulement une tranche de 50 % est imposable. De quel montant d'assurance-vie Michel a-t-il besoin pour financer le passif d'impôt et laisser le chalet à ses enfants en franchise d'impôts?

À l'aide du taux d'imposition marginal maximal de l'Alberta, qui se situe à environ 40 %, il est établi que le passif d'impôt de Michel qui doit aujourd'hui faire l'objet d'une assurance est de 100 000 $ (40 % de 250 000 $). Le coût d'une police d'assurance temporaire à 100 ans varie d'un assureur à l'autre mais atteint en moyenne environ 1 100 $ par année, si Michel est en bonne santé.

En pratique, souscrire une assurance-vie n'est pas toujours possible. Si le propriétaire du chalet a plus de 70 ans, il pourrait être non assurable ou les primes pourraient être exorbitantes.

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Recours à une société

En général, il n'est pas recommandé de détenir une résidence personnelle à même une société. La principale raison est qu'en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu, la valeur de l'utilisation de la résidence de la société par l'actionnaire sans payer de loyer est considérée comme un avantage imposable pour l'actionnaire et doit être incluse dans le revenu personnel du propriétaire. La valeur de l'avantage correspondra généralement au taux de rendement du marché multiplié par la juste valeur de marché de la propriété de vacances.

Alors qu'il était fréquent pour les acheteurs canadiens d'acquérir des biens immobiliers aux États-Unis par l'entremise d'une société canadienne, appelée société à but unique, une modification à la concession administrative de l'ARC relativement à cet avantage pour les actionnaires, entrée en vigueur en 2005, a mis fin à une telle planification dans la plupart des cas. (Voir la rubrique Propriétés de vacances aux États-Unis ci-dessous.)

Un autre problème posé par le fait qu'une société détienne la propriété est l'incapacité de demander l'exemption pour résidence principale à la vente, au don ou au transfert de la propriété ou encore à la vente d'actions de la société.

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Recours à une fiducie

Le recours à une fiducie constitue une autre solution largement utilisée pour détenir une propriété de vacances. Ce moyen sert souvent à éviter la cession réputée de la propriété au décès des propriétaires. Une fiducie n'est pas une entité juridique mais plutôt une relation qui établit la distinction entre la propriété en droit et l'utilisation et la jouissance de cette propriété.

Dans une situation typique, le propriétaire actuel de la propriété (le « fiduciant » de la fiducie) cèderait la propriété à une fiducie nouvellement constituée dont le « fiduciaire » peut être le conjoint ou le partenaire du propriétaire, pour le bénéfice de leurs enfants (les « bénéficiaires »).

Le problème lié à l'utilisation d'une fiducie pour une propriété que vous détenez actuellement réside dans le fait qu'un transfert de la propriété à une fiducie peut entraîner un impôt immédiat sur les gains en capital. Certaines exceptions particulières existent (comme le transfert à une fiducie en faveur de soi-même, dont il est ci-après question à la rubrique Planification en matière de frais d'homologation).

D'un autre côté, si vous achetez une nouvelle propriété ou possédez une propriété affichant un gain en capital latent peu élevé ou même une perte en capital latente, vous pourriez acheter la propriété par l'entremise de la fiducie ou transférer aujourd'hui la propriété à une fiducie de façon à ce que tout gain en capital futur qui sera généré soit reporté jusqu'à ce que, en définitive, les bénéficiaires de la fiducie (généralement les enfants) vendent la propriété. (À noter qu'une perte subie au transfert d'une résidence à une fiducie est considérée comme une perte découlant de la vente d'une « propriété destinée à un usage personnel » et ne peut être déclarée comme perte en capital.)

L'acte de fiducie peut vous permettre de jouir de l'utilisation de la propriété votre vie durant. Si vous avez plus tard l'impression de faire moins usage de la propriété, celle-ci pourra faire l'objet d'une distribution par la fiducie aux bénéficiaires appropriés.

Lorsque la propriété fait l'objet d'une distribution par la fiducie, elle peut généralement être transférée aux bénéficiaires au PBR de la propriété et, par conséquent, l'impôt sera reporté jusqu'à la vente de la propriété par le bénéficiaire. Le bénéficiaire de la fiducie familiale qui reçoit la propriété est réputé en avoir été propriétaire depuis le moment où la fiducie l'a acquise aux fins de la demande de l'exemption pour résidence principale à la vente définitive. Cela permet à un enfant qui est bénéficiaire d'une fiducie qui détenait une propriété de vacances et qui ne détenait aucune autre maison alors que la propriété était détenue en fiducie, d'utiliser l'exemption pour résidence principale pour possiblement mettre à l'abri le montant total du gain réalisé depuis la date d'achat initiale par la fiducie jusqu'à la date de vente définitive de la propriété par le bénéficiaire.

Toutefois, la règle de 21 ans peut représenter le plus sérieux problème lié à l'utilisation d'une fiducie pour détenir une propriété de vacances. Cette règle stipule que la fiducie est réputée disposer de la propriété tous les 21 ans, ce qui pourrait entraîner un gain en capital sur la propriété détenue dans la fiducie, devançant le règlement de l'impôt à payer qui aurait autrement pu être reporté jusqu'au décès du dernier survivant des parents propriétaires initiaux de la propriété de vacances. Il est à noter que le passif fiscal découlant de la règle de 21 ans peut être évité au moyen de la distribution de la propriété aux bénéficiaires de la fiducie pendant la période de 21 ans, comme il a été mentionné précédemment. La règle de 21 ans peut représenter un obstacle lorsque les bénéficiaires sont trop jeunes pour recevoir une part de la propriété durant cette période.

Même si la fiducie peut demander l'exemption pour résidence principale afin de mettre le gain à l'abri de l'impôt au moment de la disposition, cette situation peut être problématique si les enfants qui sont bénéficiaires de la fiducie sont également propriétaires de leur propre maison, puisque cela les empêcherait d'utiliser l'exemption pour résidence principale pour mettre à l'abri de l'impôt le gain tiré de la vente de leur maison. De même, si un bénéficiaire a utilisé l'exemption pour résidence principale pour une autre propriété, la fiducie ne peut pas désigner la propriété comme résidence principale pendant ces années.

Outre la planification fiscale, les fiducies dûment structurées peuvent aussi être utilisées pour des motifs non fiscaux, comme éviter une réclamation possible en vertu de la Wills Variation Act de la Colombie-Britannique, protéger les actifs des créanciers ou minimiser les frais d'homologation provinciaux, dont il est question ci-après.

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Mentions juridiques :
Comme c'est le cas pour toutes les stratégies de planification, vous devriez consulter un conseiller fiscal compétent pour discuter de la planification relative aux propriétés de vacances.

Jamie Golombek, CA, CPA, CFP, AVA, TEP est directeur gestionnaire, Planification fiscale et successorale pour Gestion privée de patrimoine CIBC, à Toronto. En tant que membre de l'équipe Marchés de détail CIBC, il travaille en étroite collaboration avec les conseillers de Gestion privée de patrimoine CIBC, de Wood Gundy, de Service Impérial et d'autres partenaires pour offrir des services de soutien à leurs clients à valeur nette élevée ainsi que des services intégrés de planification des placements et des solutions conseils complètes. Jamie rédige pour le National Post une chronique hebdomadaire intitulée « Tax Expert », qui est aussi vendues à divers journaux de CanWest à travers le Canada. Dans ses temps libres, Jamie donne un cours en finances personnelles au niveau de la maîtrise à la Schulich School of Business de l'université York à Toronto.